冷水机厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
冷水机厂家
热门搜索:
行业资讯
当前位置:首页 > 行业资讯

杨红旭适龄购房人口继续增长将支撑住房需求万芳

发布时间:2020-02-14 12:08:09 阅读: 来源:冷水机厂家

杨红旭:适龄购房人口继续增长将支撑住房需求,

近段时间,关于房地产泡沫的声音又多了起来。实际上,决定和支撑房价的因素繁多且复杂,判断房价是否有泡沫,需要进行系统性分析。归根结底,住房是为了满足人的需求,所以人口的多少、人口的增速、户均人数、劳动人口的情况、适龄购房人口的变化等等,都会对住宅需求产生影响。

人口对住宅需求的影响,可分为三个层次分析:一是人口总量,这一概念比较好理解。二是劳动年龄人口(15-64岁),其所占比重增加时,社会抚养比下降,也即 人口红利 将增加,有利于楼市。三是购房适龄人口(25-49岁),其对住房销售市场的影响最大、最直接。就三种人口而言,购房适龄人口的变化,是最需要密切关注的。

不同年龄段的购房者,对房屋的支付能力、对房屋户型面积的需求,以及购房动机都有很大差异。年轻人购房通常是首次置业,其需求为刚性需求。部分中年人购房为二次置业,其需求为改善需求。中老年人购房则已属多次置业,有些属高端改善需求,有些空巢老人将大房换小房,或购进养老型物业。

购房适龄人口大致包括两类人:25-35岁的青年人、35-49岁的中年人。而老年人口所占比重越大,则总体住房需求越低迷,一方面老年人口中部分在年轻时已有房屋,不需再购,另一方面老年人口退休后收入往往下降,改善住房能力不足。

上世纪50年代以来,在近年来经历过房价暴涨的一些国家中,人口规模总体上涨,这些国家包括澳大利亚、爱尔兰、英国和美国。相反,过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低,正好与人口增长速度的显著放缓同时发生。德国和日本在2005年前后达到顶峰,韩国预计到2020年前后达到顶峰。就适龄购房人口数量来看,德国在1995年、日本在1980年、韩国在2000年达到顶峰,适龄购房人口占总人口的比重的高值皆在34%左右。

对于我国而言,进入新世纪以来,随着计划生育政策的深入、社会观念的改变,以及育龄妇女生育率下降等多重因素的影响,我国出生率、死亡率及自然增长率不断走低,且自然增长率达到历史最低值5.05%。,实现了人口再生产类型从 高、低、高 的模式向 低、低、低 模式的转变,人口的年龄结构发生了急剧变化。正由于人口年龄结构的急剧变化,人口因素对我国房地产市场的影响,比历史上任何国家都要剧烈。1998年之前我国低水平的福利化分房制度,隐藏了很多住宅矛盾。随着房改大力度推进,在住宅商品化和市场化的条件下,大量住宅需求持续释放至今。

我国的房地产数据链较短,只能看个大概。2000年之前,购房适龄人口快增时期,我国住宅建设速偏慢,导致住宅供应远远无法满足需求。2005年后,城镇住宅竣工规模较大,且总体呈增长态势,这是在弥补历史 欠债 。

2000年之前,购房适龄人口快增时期,我国住宅房价涨幅并不大,直到2004年开始,房价涨幅变大。购房适龄人口经历四、五年的盘整之后,2006后又开始小幅增长,在购房适龄人口止增之前,尚不能判定房价已经触顶,也难以断定已经形成泡沫,因为大量自住性购房需求依然存在。

据联合国预测,我国大陆地区人口总量将在2026年前后达到顶峰,其后持续小幅减少。劳动人口总量将在2016年前后达到顶峰。不妨与日本比较一下。日本总人口于2004年触顶,劳动人口于1995年触顶,而购房适龄人口于1981年触顶。我国的人口变化情况,比日本滞后了约20年左右。

据联合国测算,我国全国购房适龄人口2015年前后达到最大值,由此来看,房地产的好日子快到头了。然而,我国的情况与发达国家又有不同,两个因素将减缓人口下滑带来的负面影响。

其一,快速的城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓、甚至下降的影响。与发达国家相比,我国的城镇化显著滞后于经济发展。比如,日本购房适龄人口数量最多的1981年,城镇化率已接近80%,而我国购房适龄人口于2015年达到顶峰时,我国城镇化率只有56%左右。随着未来10-20年我国城镇化的快速推进,由农民转至城镇的人口,依然会创造很大的购房需求。况且,我国的房地产开发及销售的相关数据,只计算城市,不管农村和小城镇。

在城镇化因素推进下,如果至2050年,城镇化速度由快(按1%的增速)到慢(近0.5%的增速),则2032年前后,城镇购房适龄人口超过3.5亿,达到顶峰,其后趋于减少。这就意味着,未来15-20年,城镇住宅需求仍将保持较旺态势。

其二,家庭规模小型化也能拉动部分住宅需求。家庭小型化的主要原因包括:随着城镇化进程,人口由农村向城市迁移,导致大家庭模式分化;生育率不断下降导致家庭人口规模缩小;社会观念变化,单身和丁克家庭不断增加。1900年美国户均人口达4.6人,2000年时已降至2.6人;1920年日本户均人口达5.1人,2000年时已降至2.7人。我国户均人口数量,已由1995年3.7人,降至2010年的3.1人。按美国和日本的规律,我国家庭规模未来20年还将继续减小,家庭数量还将增长,由此会产生一部分的新增住房需求。

从人口变化的角度看,我国全国意义上的人口红利的高点正在过去,但鉴于我国滞后的城镇化的现实,城镇中适龄购房人口还将继续增长,并在2030年之前,一直保持较高水平。这将成为支撑中国住房需求的重要因素之一,至少在未来十年内,不太可能出现楼市崩盘。(作者系上海易居房地产研究院副院长杨红旭)

(编辑:陆浩)

旗袍美女图片

裸体美女照

美女裸照

裸体美女